הגדרה בקצרה
שיעור מימון הוא היחס בין סכום הלוואה לבין שווי הנכס המשמש בסיס לחישוב, ומקובל לבטאו באחוזים. בניתוח לאורך זמן משתמשים ביתרת חוב ובשווי מתאימים למועד המדידה; בעת העמדת הלוואה משתמשים בהגדרות הרלוונטיות לאותה עסקה.
מונה, מכנה ומועד מדידה
החישוב הבסיסי הוא LTV = Loan / Property Value × 100. לפני פירוש התוצאה צריך לדעת איזה חוב נכלל במונה ואיזה שווי נמצא במכנה. יחס שמבוסס על הלוואה מקורית ועל שווי ברכישה עונה לשאלה אחרת מיחס כלכלי עדכני המבוסס על יתרת החוב ושווי הנכס היום.
מחיר עסקה אינו כל הגדרה של שווי
במימון משכנתה, בסיס השווי עשוי להיות קשור למחיר העסקה ולהערכת שמאי, לפי כללי החישוב החלים. הערכה פרטית של בעל הנכס אינה בהכרח השווי שבו משתמש הגוף המממן. לכן שני מספרי LTV אינם בני השוואה אם כל אחד מהם משתמש בהגדרת שווי אחרת.
הקשר להון עצמי ולמינוף
במודל פשוט עם נכס אחד וחוב אחד, ההון העצמי בנכס הוא שווי הנכס פחות החוב. ככל שיחס המימון גבוה יותר, חלק קטן יותר מהשווי שייך להון העצמי. שינוי במחיר הנכס יכול לכן ליצור שינוי גדול באחוזים בהון העצמי. זהו אחד הביטויים של מינוף, גם בלי שהתווספה הלוואה חדשה.
מה היחס אינו מספר?
LTV מתמקד ביחס בין חוב לנכס, ולא במשכורת, בהוצאות השוטפות או במועדי התשלום. שתי משפחות עם אותו יחס יכולות להתמודד עם תזרימי מזומנים שונים לחלוטין. גם נזילות הנכס ועלויות מימוש אינן נכללות בנוסחה הבסיסית. יחס נמוך כשלעצמו אינו מבטיח אישור הלוואה או תשלום ללא קושי.
אותו חוב, שווי אחר
לצורך המחשה, נכס שווה 2,000,000 שקלים והחוב המובטח בו הוא 1,200,000 שקלים. שיעור המימון הכלכלי הוא 60%, וההון העצמי 800,000 שקלים. אם השווי יורד ל-1,600,000 שקלים כשהחוב נותר ללא שינוי, היחס עולה ל-75% וההון העצמי יורד ל-400,000 שקלים. ירידה של 20% בשווי מחקה 50% מההון העצמי במודל הזה. החישוב מתעלם מריבית, מתשלומים ומעלויות מימוש ואינו מייצג מגבלת מימון רגולטורית.
שלוש טעויות שכדאי להכיר
- בלבול בין אחוז המימון לבין אחוז הריבית: לכל אחד מהם בסיס ומשמעות שונים.
- השוואת יחס מקורי ליחס עדכני בלי לבדוק את מועד החוב ואת מועד השווי.
- הסקת מסקנה על יכולת ההחזר רק מתוך שווי הנכס, בלי נתוני התזרים.
שאלות שעולות בדרך
האם שיעור המימון יורד בכל תשלום?
רק רכיב שמפחית קרן מקטין את המונה, בהנחה שאין תוספות לחוב. אם במקביל שווי הנכס יורד, יחס המימון העדכני עשוי לעלות למרות התשלום.
האם שיעור המימון יכול להיות מעל 100%?
בחישוב כלכלי עדכני כן, אם יתרת החוב גבוהה משווי הנכס. פירוש הדבר שבמודל הפשוט השווי אינו מכסה את החוב, עוד לפני עלויות מכירה.
מקורות והמשך קריאה
המקורות הישראליים מאפשרים להעמיק במושג. הדוגמאות המספריות נכתבו להמחשה ואינן מתארות הצעה או נתון שוק חי.